Wertermittlung

Ziel der Grundstückswertermittlung ist die Ermittlung des Verkehrswertes – in der Regel durch Anwendung normierter Verfahren. So wird der Verkehrswert (auch Marktwert) von Immobilien in Deutschland im § 194 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit weiteren Normen, wie der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), definiert. Dabei sollen subjektive und besondere, ungewöhnliche Einflüsse möglichst ausgeschaltet werden. 

Für die Grundstückswertermittlung werden nach § 192 BauGB in den Ländern selbstständige, unabhängige Gutachterausschüsse mit eigens dafür eingerichteten Geschäftsstellen gebildet. Werden in einem Land mehr als zwei Gutachterausschüsse gebildet, so ist nach § 198 BauGB ein Oberer Gutachterausschuss oder eine Zentrale Geschäftsstelle zu bilden.

Neben den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte werden Verkehrswertermittlungen u. a. auch von speziell ausgebildeten und ggf. öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen (Gutachter) vorgenommen.

Fachbegriffe

Bodenrichtwerte

Der Bodenrichtwert (§ 196 Absatz 1 BauGB) ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen, insbesondere nach Art und Maß der Nutzbarkeit, weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen. Er bezieht sich auf den Quadratmeter Grundstücksfläche mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bodenrichtwertgrundstück).

Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Bodenrichtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen eines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert.

Zu den wertbeeinflussenden Merkmalen eines Grundstücks gehören u. a.:

  • Art und Maß der baulichen Nutzung
  • spezielle Lage (Infrastruktur, Verkehrsanbindung)
  • Erschließungszustand
  • Bodenbeschaffenheit (Altlasten, Baugrund)
  • Grundstücksgestaltung (Zuschnitt, Geländeform)

Auf der Grundlage der Kaufpreissammlung werden von den Gutachterausschüssen mindestens zum Ende jedes geraden Kalenderjahres flächendeckend Bodenrichtwerte ermittelt und auf Bodenrichtwertkarten geführt (Stichtag 31.12.). Die Bodenrichtwertkarten geben somit detaillierte Informationen über das Preisniveau von Bauland oder von landwirtschaftlichen Nutzflächen in den einzelnen Landkreisen und Gemeinden.

Bodenrichtwerte sollen

  • der Transparenz des Grundstücksmarktes
  • der steuerlichen Bewertung durch die Finanzämter
  • staatlichen und kommunalen Stellen für Planung und Durchführung gesetzlicher Verfahren
  • der Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert dienen.

Jedermann kann mündlich oder schriftlich Auskunft über die Bodenrichtwerte und Vervielfältigungen der Bodenrichtwertkarten durch die Geschäftsstellen des Gutachterausschusses erhalten. Hierfür werden Kosten nach der Gutachterausschusskostenverordnung (GAKostVO M-V) erhoben. Mündliche Auskünfte sind gebührenfrei.

Für Grundstücke in Sanierungsgebieten werden vom Gutachterausschuss auf Antrag der Gemeinde besondere Bodenrichtwerte ermittelt. Diese Bodenrichtwerte werden in einer Karte bei der betreffenden Gemeinde geführt und können dort eingesehen werden.

Grundstücksmarktbericht

Berichte über den Grundstücksmarkt (§ 15 der Gutachterausschusslandesverordnung) werden von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte auf der Grundlage der bei ihrer Geschäftsstelle geführten Kaufpreissammlung beschlossen und herausgegeben.

Es ist nicht Aufgabe der Marktberichte, Prognosen über das Marktgeschehen bei Immobilien zu erstellen. Vielmehr besteht ihre Zielsetzung darin, einen Überblick über den Grundstücksverkehr des zurückliegenden Jahres zu geben und so für diesen Zeitraum den Bestandsumschlag und die Preisentwicklung von Grundstücken zu beschreiben. Damit soll der Grundstücksmarkt Käufern und Verkäufern sowie kommunalen, staatlichen und allen anderen interessierten Stellen transparent gemacht werden.

Der Grundstücksmarktbericht kann gegen Kostenerstattung nach der GAKostVO M-V bezogen werden.

Gutachten

Gutachten können insbesondere über

  • den Wert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken
  • die Höhe der Entschädigung für durch Rechtsverlust entstandene oder andere Vermögensnachteile
  • die Höhe des ortsüblich jährlichen Nutzungsentgeltes
  • die Höhe der ortsüblich jährlichen Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau

beim Gutachterausschuss beantragt werden.

Antragsberechtigt sind:

  • die für den Vollzug des Baugesetzbuches zuständigen Behörden bei der Erfüllung ihrer Aufgaben
  • die für die Feststellung des Werts eines Grundstücks oder der Entschädigung für ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften zuständigen Behörden
  • die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist, oder
  • Gerichte und Justizbehörden.

Der Gutachterausschuss beschließt dabei als Kollegialgremium i. d. R. in der Besetzung mit drei Personen (Vorsitzendes Mitglied und zwei ehrenamtliche Gutachter).

Für die Erstellung von Gutachten werden Kosten nach der Gutachterausschusskostenverordnung (GAKostVO M-V) erhoben.

Landesgrundstücksmarktbericht

Der Obere Gutachterausschuss hat Feststellungen über den Grundstücksmarkt des Landes Mecklenburg-Vorpommern, insbesondere über Umsatz- und Preisentwicklung, mindestens zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres in einer Übersicht über den Grundstücksmarkt zusammenzufassen (Landesgrundstücksmarktbericht). Dabei sind die Verhältnisse auf den Teilmärkten für unbebaute Grundstücke, Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke, Eigentumswohnungen und Ertragsgrundstücke gesondert darzustellen.

Landesweite Datensammlung

Es gehört zu den Aufgaben der Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses eine landesweite Datensammlung auf der Grundlage der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse zu führen. Die Kaufpreissammlungen werden zusammengeführt. Diese Datensammlung dient der Auskunftserteilung an die Gutachterausschüsse und an andere Stellen und Personen nach Maßgabe des § 13 der Gutachterausschusslandesverordnung, soweit nicht der Gutachterausschuss zuständig ist.
Die landesweite Datensammlung befindet sich noch in der Zusammenführung.

Obergutachten

Der Obere Gutachterausschuss hat auf Antrag eines Gerichts ein Obergutachten zu erstatten, wenn bereits ein Gutachten eines Gutachterausschusses vorliegt.
Darüber hinaus hat er, wenn bereits ein Gutachten eines Gutachterausschusses vorliegt, ein Obergutachten zu erstatten auf Antrag

  • einer für städtebauliche Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahmen oder für deren Förderung zuständigen Behörde oder
  • der sonst gemäß § 193 Absatz 1 BauGB Berechtigten, wenn für das Obergutachten eine bindende Wirkung bestimmt oder vereinbart worden ist.

Verkehrswert

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Kaufpreissammlung

Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses führt unter Einhaltung der datenschutzrechtlichen Bestimmungen eine Kaufpreissammlung gemäß § 193 und § 195 BauGB. Die Kaufpreissammlung ist die Basis sämtlicher gutachterlicher Tätigkeit und ermöglicht der Geschäftsstelle und dem Gutachterausschuss einen umfassenden Marktüberblick.

Zur Führung der Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB) ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden. Dies gilt auch für das Angebot und die Annahme eines Vertrages, wenn diese getrennt beurkundet werden, sowie entsprechend für die Einigung vor einer Enteignungsbehörde, den Enteignungsbeschluss, den Beschluss über die Vorwegnahme einer Entscheidung im Umlegungsverfahren, den Beschluss über die Aufstellung eines Umlegungsplans, den Beschluss über eine vereinfachte Umlegung und für den Zuschlag in einem Zwangsversteigerungsverfahren.

Die Kaufpreissammlung darf nur dem zuständigen Finanzamt für Zwecke der Besteuerung übermittelt werden.

Zur notwendigen Ergänzung der Informationen aus den Kaufverträgen versendet die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses an die Erwerber von Grundstücken Fragebögen, um aktuelle und zuverlässige Basisdaten für die Ermittlung von Grundstücks- und Gebäudewerten zu erhalten. Denn der Grundstücksmarkt wird in der Regel auch von Umständen beeinflusst, die aus den Kaufverträgen nicht hervorgehen.

Um für die Wertermittlung erforderliche Daten ableiten zu können, ist die Geschäftsstelle daher auf die Mithilfe der Käufer angewiesen. Je höher der Rücklauf der Fragebögen ist, umso mehr erhöht sich die Transparenz des Grundstücksmarktes.

Auf Antrag können gegen Kostenerstattung nach der GAKostVO M-V schriftliche Auskünfte aus der Kaufpreissammlung erteilt werden an:

  • Eigentümer und Erbbauberechtigte über die zu ihrer Person gespeicherten Daten sowie
  • diese und sonstige Personen, wenn sie ihr berechtigtes Interesse im Einzelfall nachweisen.

Publikationen und Dokumente

Titelbild Produktkatalog

Geobasisdaten - amtlich, flächendeckend, aktuell
Ausgabe 2016/2017

Produktkatalog

GAA

Markttransparenz auf dem Grundstücksmarkt

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Geodaten deutschlandweit

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